关于印发商洛市十一五住房建设规划的通知
商政发〔2007〕47号
商洛市人民政府
关于印发商洛市十一五住房建设规划的通知
各县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构：
《商洛市十一五住房建设规划》已经市政府2007年第12次常务会议通过，现印发给你们，请结合实际，认真组织落实，切实做好住房建设工作。
二OO七年十二月十三
商洛市十一五住房建设规划
第一章 总 则
第一条 为认真落实国家关于房地产宏观调控政策，以保持房地产业持续健康发展为目标，充分发挥规划对房地产市场的引导作用，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)、《陕西省人民政府办公厅关于做好城市住房建设规划编制工作的通知》(陕政办发[2006]64号)等要求，实现商洛“山水园林生态旅游城市”、“西安后花园”的建设目标，按照总量控制、区域平衡，落实项目的原则，编制本规划。
第二条 本规划范围为商洛市城市总体规划划定的城区规划区范围，包括城关、大赵峪、刘湾、陈塬四个街道办事处和杨峪河镇、沙河子镇所辖行政区范围。
第三条 本规划以《商洛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《商洛市城市总体规划（2001-2020）》以及《商洛市国土资源“十一•五”规划》为依据，按照中省房地产调控的相关政策，结合本市实际，进行编制。
第四条 规划主要内容和工作重点：强化规划调控，改善住房供应结构，根据调控总体要求和住房需求情况，确定近期城市住房建设方针、原则、发展策略、目标和居住水平等指标；明确“十一五”期间住房用地供应，商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标、建设规模、比例结构、项目布局和进度安排。
第五条 本规划的期限为2006年至2010年。
第六条 城市住房建设规划是落实国民经济和社会发展“十一五”规划、城市总体规划和城市近期建设规划的重要措施，是对城市近期住房建设安排与布局进行控制和指导的基本依据，对商洛市城区住房建设起着综合调控作用。在规划期限内，凡在规划区范围内的住房项目建设，均应符合本规划。
第二章 住房现状
第七条 规划区住房现状。根据商洛市居住现状，2005年商洛市区建成区面积15平方公里，城区人口约12.8万，成套住房存量约120万平方米、12500套，无成套住房人数33522人。人均住房面积17.37平方米。
第八条 房地产开发现状。商洛市区房地产开发企业15家，二级开发资质1家，其它均为三级开发资质。从2002年到2005年，市区启动建设住宅73.08万平方米，竣工面积45.85万平方米，完成投资4.621亿元。商品房销售平均价格从2002年750元/平方米提高至2005年的1450元/平方米。（见表）
2002—2005年商洛市区房地产开发状况
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年度
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开发面积
（万平方米）
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竣工面积
（万平方米）
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总套数
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总投资额
（万元）
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2002
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11.2
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7.5
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1032
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5700
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2003
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14.5
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10.3
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1351
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8900
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2004
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20
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10.81
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1307
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12110
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2005
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27.38
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17.24
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1604
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19500
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合计
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73.08
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45.85
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5294
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46210
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第九条 2005年人口现状：市区12.8万人，非农业人口约7万人。据调查资料，1990年以来市区人口的自然增长率基本上在8‰，2001年市区人口的自然增长率为7‰，市区人口机械增长率在40‰—45‰之间，也存在平稳型的特征。
第十条 存在问题
1、商洛经济欠发达，房地产开发尚在起步阶段，建设规模相对较小。
2、商洛属于山区城市，多种原因形成地价相对较高而房价低，严重制约本地房地产的发展。
3、居住区规模较小，零星插建、自建房较多，基本没有环境优美的居住小区。
4、商洛城镇化和工业化水平相对较低，推动城市发展的后发优势有待进一步彰显；旅游产业尚处于大开发初始期，形成吸纳大量外来人口的潜在优势明显。
第三章 住房建设发展的目标和原则
第十一条 住房发展策略。以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会、努力建设“山水园林生态旅游城市”为基本要求，坚持符合中国国情的住房建设和消费模式，体现布局合理、资源节约、环境友好的原则，按照把商洛市建成陕南最佳人居环境的目标要求，实施住房保障，进一步加快城市住房建设；以满足未来不同收入水平居民合理的住房需求为导向，完善以市场为主导、多层次、多渠道、多形式的住房供应体系；加强市场引导和调控，落实宏观调控政策，调整住房供应结构，有效控制房价涨幅，重点解决中低收入和最低收入居民家庭的住房困难，逐步改善人民群众居住条件，提高住房水平，促进住宅与房地产业持续健康发展。
第十二条 总体发展目标。“十一五”期间，商洛市区计划建设住宅面积200万平方米，力争建设235万平方米（不含旧城改造及城中村改造70万平方米）。商品房建设150—185万平方米，经济适用住房45万平方米，廉租住房5万平方米。建设各类住房27000—31000套。至规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，市区人均住房面积达到或超过25平方米。
第十三条 住房建设的方针和原则
1、坚持落实和完善政策、调整住房供应结构的原则，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构日臻完善，价格趋于合理。
2、坚持供需双向调节的原则，遏制投机性炒房，拉大投资性需求；加大普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设，适当建设一定规模的高档商品房，合理引导住房消费。
3、坚持旧城改造与新区开发并举的原则，严格执行城市总体规划和土地利用规划，促进商洛市城市化进程和城市空间布局的调整，使住房建设与经济建设同步进行、协调发展。
4、坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，坚持土地整片出让，严禁零星征地、分散建设的建设方式，推行住宅建设产业化、规模化、专业化，提高住宅建设综合效益。
5、坚持努力完善住房保障体系，满足广大群众的基本住房需求的方针，充分考虑城市的各类住房需求，结合资源环境条件，合理确定各类住房的建设规模，切实解决各个收入层次居民的住房问题。
第四章 市场需求开发量预测
第十四条 市区住房需求量预测
1、人口增长预测。根据市区人口特点，发展趋势采用综合分析法进行预测，人口自然增长率取6‰，机械增长率取42‰，农业人口转化率为40‰。随着2008年10月“蓝商”高速公路的通车，商洛市在开发资源、争取项目、招商引资活动中，将进入一个高速发展时期，人口也将有突破性增长。预计我市市区在“十一五”期间城市人口平均年增1.5—2.5万人，到2010年城市人口总量为23万人，其中城镇居民17万人。
2、居住水平预测。根据我市社会经济发展的实际状况，到2010年我市市区人均居住面积达到或超过25平方米。
3、住宅需求量的估算。根据我市新增人口、外来人口购房发展状况，结合旧城拆迁改造安置、居民改善居住条件与居住环境的需求，2010年预计市区需要新增各类住房面积200—235万平方米（不含旧城改造及城中村改造70万平方米）。
第十五条 市场开发量预测
1、开发量预测说明。本次规划主要测算开发量。根据获取的数据资料，采用累加法测算。
2、开发量有两大主要来源：开发商存量项目可向市场提供的商品房和近期可能投放市场的土地所开发的商品房。开发商可在近期向市场提供住房产品的存量项目有四种情形：一是已开工正在销售楼盘的尾盘（销售剩余量）；二是即将开工和销售的楼盘；三是已确定土地开发权并已做规划但未确定开工时间的项目；四是已获得土地开发权，但尚未进行前期工作的储备项目。
3、开发量预测
（1）开发商存量项目可向市场提供的住房产品。一是根据市场调查，2006年正在销售的楼盘共5个，未销售面积约8.2万平方米，其中为：宏安新村1万平方米，丹江新城2.4万平方米，桂园三期1.8万平方米，晨光置业1万平方米，全兴园三期2万平方米；二是可销售住房面积38万平方米，其中主要有：江南小区、丹江新城三期、金凤小区。
（2）根据对商洛市区住房存量的调查，2005年底，商洛市区成套住房存量约120万平方米、12500套，无成套住房人数33522人。预计到2010年商洛市市区居民增加10万人，届时需要成套住房人数13万余人，加上外来人口在市区购房需求，“十一五”期间，商洛市区需开发成套住房面积200—235万平方米，能够基本满足市场需求量。
第十六条 住房建设年度指引
2006年，建设各类住房2800套，建筑面积27万平方米，总投资约3亿元。其中，商品住房建设2500套，建筑面积25万平方米，政策性住房建设300套，建筑面积2万平方米。
2007年，建设各类住房4500套，建筑面积40万平方米，总投资约5亿元。其中，商品住房建设2400套，建筑面积24万平方米，政策性住房建设2100套，建筑面积16万平方米。
2008年，建设各类住房7900—8900套，建筑面积80—90万平方米，总投资10—11亿元。其中，商品住房建设5400—5900套，建筑面积60—66万平方米，政策性住房建设2500—3000套，建筑面积20—24万平方米。
2009年，建设各类住房7000—8500套，建筑面积75—90万平方米，总投资9—11亿元。其中，商品住房建设4500—5500套，建筑面积55—66万平方米，政策性住房建设2500—3000套，建筑面积20—24万平方米。
2010年，建设各类住房4800—6300套，建筑面积48—58万平方米，总投资约6—7亿元。其中，商品住房建设4000—5000套，建筑面积41—48万平方米，政策性住房建设800—1300套，建筑面积7—10万平方米。
第五章 居住用地布局规划
第十七条 居住用地布局应遵循以下原则
1、统筹考虑城市公共服务区、旧城区、城市工业区与居住区的空间关系，同时考虑居住区与城市综合交通网络的关系，推崇人文关怀、以人为本的城市规划理念，尽量方便居住人口的就业、交通、教育、医疗和生活，提高城市资源利用率，降低城市运行的社会成本。
2、因地制宜规划布局居住区，保持居住区良好的生态环境，利用灵山秀水的自然地貌，打造绿色、开敞、健康的高品位居住区。
3、居住区建设应以舒适、方便、美观为原则，居住水平与公共设施的配置应适度超前，绿化、停车、室外环境及照明等建设标准可适当提高。
4、居住区规划要充分考虑社会生态的影响，在一定区域内要通过土地和房地产政策，引导人口流向，实现社会结构的大致均衡，避免严重的贫富分化、社会隔离等不良社会现象，实现城市不同区域的均衡发展。
第十八条 居住用地布局。以改造旧城区、完善西片区和开发建设江南小区、刘湾片区、丹南片区、杨峪河片区、沙河子片区以及城周浅山区商品房住宅群为近期布局建设目标，引导中心城市发展。
第十九条 公共配套设施。根据城市组团用地特点及总体布局，各类居住区公共服务设施以集中布置为主，中学、小学、幼儿园、商业服务、公园等设施位于居住区的核心地带，在城区进行统一规划布局，形成全城区的公共服务设施网络。
第二十条 住房建设所需用地量预测
1、在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房和廉租住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极盘活闲置土地，坚持区域住房发展合理布局。
2、规划期内成套住房建设总建筑面积200—235万平方米，按照建设用地容积率折算，并考虑到车库及公共设施配套建筑，规划期内需要住房用地供应总量约2600亩。其中，商品住房用地为1600亩，经济适用房及廉租房用地400亩，旧城改造及城中村改造建设用地600亩。
第二十一条 居住用地年度供应指引。2006—2010年居住建设用地共计2600亩，平均每年520亩。每年居住用地需求量分别为：2006年250亩；2007年600亩；2008年650亩；2009年650亩；2010年450亩。
第二十二条 针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，优化住房建设容积率。
第二十三条 加强普通商品住房建设。应建立并完善限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的模式开发建设中低价位、中小套型普通商品住房；积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招、拍、挂制度。加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
第二十四条 落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数）和住宅建筑面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及年度实施计划中住房套型结构比例的规定。
第二十五条 以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地调控指标，是规划许可和用地审批的重要依据。为确保年度住房目标和年度住房用地供应计划的落实，建立住房建设规划实施的分级负责制。建设用地的征用应根据“十一五”住房建设规划中的建设项目位置，优先予以土地储备，并确保住宅建设项目实施。为充分满足不同层次居民住房需求，按照全市住房发展规划目标，以住房供求总量基本平衡为原则，可适度增加住房用地供应规模。
第六章 住房建设发展规模和结构
第二十六条 商品房
1、规划期内，商洛市城区建设商品住房15000—19000套，建筑面积150—185万平方米。以江滨路北侧沿线及西片区为建设重点区域，居住用地约600亩。新供应1600亩商品住宅用地中，用于供应中低价位、中小套型普通商品住房用地1120亩。其中套型建筑面积90平方米以下普通商品住房12000—13500套，面积105—130万平方米，占商品住房建设量的70%。
2、优化住房供应结构，重点发展商品住房。 住房供应结构按照商品住房、90平方米以下(含90平方米)的普通商品住房两类划分。“十一五”期间，要利用城周浅山区规划建设一批商品房住宅群，形成以商品房为住房供应主体，经济适用住房、廉租住房为补充，满足不同收入层次人群住房需求的住房供应体系。
第二十七条 经济适用住房
1、规划期内，商洛市城区建设经济适用住房7500套，建设用地350亩，建筑面积45万平方米，切实满足中、低收入家庭住房需求。
2、加大经济适用住房建设力度，出台了商洛市经济适用住房管理办法、销售管理实施细则、价格管理实施细则，逐步形成了一套较为完整的建设、分配、销售管理体系。江南住宅小区经济适用住房建设项目现正进行土地平整、入区道路、桥梁建设和基础处理等工作。
3、严格经济适用住房申请审批制度。经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开发并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。严格控制销售对象，完善收入住房双控标准，形成审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立并完善住房二级市场，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格管理，杜绝投资、投机性购房行为。
4、经济适用房规范管理。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房，任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让等相关规定。
第二十八条 廉租住房
1、规划期内，商洛市城区集中建设廉租住房1000套，建设用地50亩，建筑面积5万平方米，解决低收入住房困难家庭的住房需要，完善廉租住房保障结构。
2、据调查，2005年底市区城镇居民符合廉租住房保障的对象有6311户、16379人。出台了《商洛市城镇廉租住房建设管理实施办法（暂行）》（商政办发[2006]107号）及实施配套办法，采取以租赁补贴、实物配租和租金核减的形式，对符合住房困难条件规定、申请廉租住房租赁补贴的低收入家庭提供住房保障。2007年底前市区要对符合住房困难条件规定、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保；同时，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应，多渠道增加廉租住房房源。“十一五”末实现低收入住房困难家庭应保尽保。
3、廉租住房保障主要针对城市低收入住房困难家庭；保障方式是以租赁补贴、实物配租、租金核减三种方式；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；住房公积金增值收益的余额和土地转让净收益的10%，同时要建立健全申请、审核和公示办法，强化年度复核工作和完善轮侯制，健全退出机制，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。
4、廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，廉租住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
第二十九条 旧城改造及城中村改造
规划期内，将启动旧城改造及城中村改造建设项目，改造项目建设用地约600亩，建筑面积70万平方米、3500套。其中，将启动商洛市区旧城改造一期（西街段），占地面积150亩，建筑面积20万平方米，可改善旧城区近600户居民居住环境；城中村改造建设项目，占地面积450亩，建筑面积50万平方米、2900套。建设项目重点区域分别为：刘湾片区、东店子片区、杨峪河片区、丹南片区、大赵峪片区、沙河子片区等。
第七章 住房建设重点项目
第三十条 结合商洛市近期建设规划用地布局，充分考虑就业安排、交通条件及配套设施等因素，对“十一五”期间重点建设项目安排如下：
2006年重点建设项目主要有：丹江新城一、二期、全兴园二期、桂园三期、宏安新村、江南小区一期、晨光置业等，总用地面积190亩，总建筑面积29万平方米。
2007年重点建设项目主要有：丹江新城三期、全兴园三期、江南小区二期、贺咀新村一期、国际会议中心、物流中心住宅区、333小区等，总用地面积590亩，总建筑面积70万平方米。
2008年重点建设项目主要有：江滨路北侧的西片区住宅开发、陕西炼锌厂住宅小区、宏安花园、桂园小高层、江南小区三期、金鸡塬住宅区一期、房地大厦、香菊园小区等，总用地面积620亩，总建筑面积60万平方米。
2009年重点建设项目主要有：旧城改造一期、盘龙山庄一期、丹南浅山区沿线商品房开发等，总用地面积390亩，总建筑面积30万平方米。
2010年重点建设项目主要有：李塬城市新村、王塬城市新村、东店子城市新村等，总用地面积400亩，总建筑面积33万平方米。
第三十一条 住房建设重点发展方向
1、 努力增加普通商品住房供应，适当建设高档商品房。调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，确立普通商品住房的供应主体地位，合理引导住房建设与消费需求。同时，利用城周浅山区，适当规划建设一批高档商品房，以满足高收入家庭住房需求。
2、调整住房供应结构，稳定住房价格。重点发展满足本地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
3、建立多层次的住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房和普通商品房，高收入家庭购买高档商品房，建立适应不同收入层次居民住房支付能力、多层次的住房供应体系。
第八章 住房建设政策与措施
第三十二条 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，实行集中连片开发、优先保证经济适用住房、廉租住房和中、小套型普通商品房用地供应，优化住房供应结构。
第三十三条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，促进住房梯度消费，引导居民转换消费观念。
第三十四条 研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等。超前思维，实现突破发展，合理确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。
第三十五条 完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统。在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。
第三十六条 完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。 使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，积极实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。
第三十七条 引导与调整商品房的供给与需求结构
1、根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。解决中低收入家庭住房实际困难的中低档次商品房开发量不足，普通商品房开发开始起步，住房需求矛盾突出。为此，要坚决贯彻中、省相关文件精神，大力发展商品房，优化住房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。
2、按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70％以上；中小套型普通商品住房和政策性住房建设用地，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
3、为了引导住房需求结构，要运用税收与金融手段，严格调控房地产市场，进一步抑制投机和投资性购房需求：
（1）2006年6月1日起，个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免收营业税；个人购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，（普通住房的划分标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下）。
（2）从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
（3）推进房地产市场服务体系的发展与完善房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障。进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下5方面工作：
①要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。
②加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。
③进一步完善房地产市场体系。建立起土地招、拍、挂制度、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。
④坚决破除部门和行业垄断。开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，不断提高我市房地产市场服务水平。
⑤大力提倡引导使用建筑节能材料，凡是财政拨款或补贴的行政机关办公用房、公共建筑、经济适用房、廉租住房、示范建筑小区和国家投资的生产性项目等，都必须选用和采购优质新型墙体材料。
第九章 附则
第三十八条 本规划自二○○六年起实行。
第三十九条 本规划由商洛市人民政府组织实施。